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Immobilien-Kauf geplatzt: Es gibt Neuigkeiten, die dazu geführt haben, dass ich die Wohnung in Fürth nicht kaufen werde. Diese Wohnung wollte ich via AirBnB vermieten, da ihre Lage dafür optimal scheint und die Hausverwaltung Kurzzeitvermietungen duldet. Dies habe ich in früheren Beiträgen beschrieben:
Meine neue AirBnB-Wohnung mit Immo-Kredit [Erfahrung] – Teil 4
Immo-Kredit: Die Entscheidung für eine Bank [Erfahrung] – Teil 3
Ablauf bei Interhyp
Interhyp hatte geschätzt, dass ich ca. 5 Werktage auf die Sparkasse Nürnberg warten müsste. Diese Zeit braucht sie um die Unterlagen zu prüfen. Damit hätte ich spätestens am Mittwoch, den 9. Juni eine Rückmeldung erhalten müssen. Diese ist nicht erfolgt, so dass ich nachgehakt habe. Am 11. Juni habe ich dann einen Anruf vom Interhyp-Berater erhalten mit einer anschließenden Mail: Die Finanzierung wird nicht von der Sparkasse Nürnberg übernommen. Und nach Interhyp-Einschätzung auch durch keine andere Bank (zumindest nicht mit deren Standard-Prozessen)!
Immobilien-Kauf geplatzt: Was ist passiert?
Die Sparkasse Nürnberg hat etwas in den Dokumenten entdeckt, was mir und Interhyp nicht aufgefallen ist. Auch dem Notar nicht, der bereits einen Verkaufsvetragsentwurf aufgesetzt hat und auch nicht den anderen Finanzierungsvermittlern: Das Grundbuch bei der Fürther Wohnung ist ein Teileigentumsgrundbuch. Bei einer normalen Wohnung sollte es sich aber um das Wohnungsgrundbuch handelt.
Das heißt, dass die Fürther Wohnung offiziell gar kein Wohnraum ist. Das Vermieten bzw. Bewohnen kann zwar wie in diesem Fall durch die Eigentümergemeinschaft geduldet werden. Aber diese Duldung könnte wieder entzogen werden. Die Wohnung hat damit eher den Status eines Dachbodens oder Hobbyraums. Sie ist zwar voll ausgestattet mit einem Bad und Toilette – und auch den Anschlüssen für eine Küchenzeile. Offiziell ist sie aber keine Wohnung, auch wenn sie mit Ihrer Ausstattung faktisch bewohnt werden kann (und auch schon bewohnt war).
Der Grund, weshalb die Wohnung als Teileigentum gilt, ist wahrscheinlich, dass das Gebäude früher als gewerblich betriebenes Studentenwohnheim dienen sollte. Das wurde zwar nie so genutzt, aber die Wohnungen wurden damit nicht im Wohnungsgrundbuch geführt. Als dann entschieden wurde, die “Wohnungen” normal zu verkaufen und zu vermieten, wurde ein Großteil in Wohnraum umgewidmet. Auch dies funktioniert wieder mit der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Scheinbar wurden aber nicht alle Einheiten umgewidment (entweder wurde es vergessen oder damals nicht für notwendig befunden).
Wie hätte der Kauf gerettet werden können?
Ich persönlich glaube, dass ich durchaus noch eine finanzierende Bank hätte finden können. Auch der Verkäufer hat einen Bekannten als Finanzierungsvermittler angeboten, der sicher eine Lösung finden kann. Der Zins wäre möglicherweise höher gewesen, aber das ist Spekulation.
Alternativ hätte der Verkäufer noch eine Umwidmung anstoßen können. Da es sich aber um eine Wohnung in einem großen Wohnblock handelt, gestaltet sich das schwierig. Die Eigentümergemeinschaft aus mehr als 100 Einheiten hätte dem zustimmen müssen – das hätte bestenfalls in der Eigentümerversammlung geklappt. Diese findet erst in ein paar Monaten statt, also relativ weit in der Zukunft. Wie sich bis dahin die Zinsen entwickeln ist unklar. D.h. ich hätte riskiert, dass ich mit einem höheren Zins kaufen hätte müssen. Oder dass die Umwidmung in Wohneigentum nicht funktioniert.
Immobilien-Kauf geplatzt: Warum habe ich den Kauf abgesagt?
Ich habe bisher einen überschaubaren Aufwand in die Wohnung gesteckt. Dieser ist natürlich “verloren” – aber versunkene Kosten sollten ja kein Grund für eine bessere Entscheidung sein. Dem Verkäufer habe ich heute (15. Juni 2021) telefonisch abgesagt. Die wesentlichen Gründe leiten sich davon ab, dass die Wohnung nur ein “besserer Hobbyraum” ist:
- Hobbyräume werden generell mit Preisabschlägen (auf den Quadratmeter-Preis gesehen) bewertet. Die Wohnung hat meiner Einschätzung nach einen Preisabschlag von ca. 10% im Vergleich zu normalen Wohnraum. Als Hobbyraum entspricht sie aber mehr oder weniger dem normalen Marktpreis. Sie liegt evtl. sogar etwas darüber. Ich will aber generell eher unter dem Marktpreis kaufen, damit ich bei einem Wiederverkauf im Plus liege. Bzw. bei moderaten Marktrückgängen nicht mit Verlust verkaufen würde. Die berechneten Renditen durch Vermietung via AirBnB wären hingegen nicht vom “falschen Grundbuch” beeinflusst worden. Aber die Rendite ist ja nicht alles…
- Die Eigentümergemeinschaft könnte die Duldung der Bewohnung entziehen. Dann habe ich einen “Hobbyraum”, der keine (bzw. deutlich weniger) Rendite abwirft und meine Kalkulation über den Haufen wirft. Das Risiko ist zwar nicht allzu hoch, aber man weiß ja nie.
- Eine finanzierende Bank für diese Wohnung hätte mutmaßlich einen höheren Zins genommen, da genau ja das Risiko des Entzugs der Duldung im Raum steht. Vermutung: Die Bank hätte bei einer Finanzierung nur mein Einkommen zur Bewertung genutzt und nicht die zusätzlichen Mieteinnahmen. Meine Bonität wäre also weniger gut und der Zins daher höher.
- Das Problem mit den finanzierenden Banken könnte sich fortsetzen: Wenn ich weitere Objekte kaufen will, würde diese “Wohnung” nicht mit dem Kaufpreis angesetzt werden, sondern mit einem kräftigen Abschlag. Eventuell würde sie sogar nur als Verbindlichkeit ohne Gegenwert angesehen werden. D.h. auch die Zinsen für weitere Kredite würden sich mutmaßlich verteuern.
- Es gibt auch rechtliche Konsequenzen: Über die Hausverwaltung läuft eine Versicherung für das ganze Gebäude. Aber da die Wohnung nur als “Hobbyraum” gilt, ist diese nicht mitversichert. Ich vermute, dass es noch weitere rechtliche Probleme gibt, die mir nicht bekannt sind.
- Wenn ich nicht über AirBnB vermiete (weil z.B. auch in Fürth ein Zweckentfremdungsverbot eingeführt werden kann), macht es sich nicht gut, einen “Hobbyraum” zur Vermietung anzubieten. D.h. die Miete wäre geringer, damit auch meine Rendite. Solange die Vermietung über AirBnB läuft, macht es aber wahrscheinlich keinen Unterschied.
Fazit
Bei meinen früheren Immobilienkäufen habe ich einen Anwalt die Dokumente checken lassen. Nachdem diese eigentlich nur ein paar “Spitzfindigkeiten” gefunden haben, habe ich es dieses Mal vernachlässigt. Klar, ich könnte mich nun ärgern, dass ich die Wohnung nicht habe oder umsonst Aufwände getrieben habe. Aber in Summe bin ich froh, dass der Sparkasse Nürnberg der Stempel “Teileigentumsgrundbuch” auf der Deckseite des Grundbuchs aufgefallen ist. Und dass diese die Finanzierung abgelehnt und nicht einfach durchgewunken hat. Der Eigentum dieser Wohnung hätte diverse Risiken in mein Portfolio gebracht. Künftig werde ich wieder einen Anwalt die wesentlichen Unterlagen prüfen lassen. Auch wenn es etwas Geld und vor allem Zeit kostet.
Was hättest Du an meiner Stelle gemacht? Hättest Du den “Hobbyraum” angemietet mit dem Risiko Ärger ins Immo-Portfolio zu bringen? Oder vermietest Du sogar aktuell einen Hobbyraum? Lass’ es mich gerne in den Kommentaren wissen.
Frohes Investieren!
Sebastian