Meine neue AirBnB-Wohnung mit Immo-Kredit [Erfahrung] – Teil 4

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Lesedauer: 10 Minuten –

Momentan warte ich auf die Genehmigung meiner Kredit-Anfrage bei der Sparkasse Nürnberg über Interhyp. Währenddessen schmiede ich natürlich schon Pläne bzw. will auch noch einmal das Vorgehen reflektieren.

Weshalb AirBnB in Fürth?

Für die meisten ist Fürth sicher eine unbekannte und unbedeutende Stadt in Bayern/Franken. Der wesentliche Grund, weshalb ich dennoch eine kleine Wohnung für die AirBnB-Vermietung in Fürth kaufe ist folgender: In der Touristenhochburg Nürnberg ist AirBnB wegen dem Zweckentfremdungsverbot weitestgehend verboten. In Fürth ist AirBnB weiterhin erlaubt. Die Stadt ist mit Nürnberg “zusammengewachsen” und auf einer (AirBnB)-Karte fast nicht von Nürnberg zu unterscheiden. Wenn man die Stadtgrenze von Nürnberg auf einer Karte einzeichnet, sieht man, dass Fürth-West näher an der Nürnberger Innenstadt ist als manche Nürnberger Stadtviertel.

Wo liegt meine neue AirBnB-Wohnung? Kann die Stadtgrenze zu Nürnberg die Rendite und Cashflow optimieren?
(c) OpenStreetMap Mitwirkende

In der blauen Ellipse befindet sich die Wohnung, die ich kaufen will. Sucht ein AirBnB-Gast in Nürnberg eine Unterkunft, wird ihm auch meine Wohnung vorgeschlagen werden. Ich gehe davon aus, dass wegen dem Zweckentfremdungsverbot in Nürnberg die Zahl der Unterkünfte nach und nach abnehmen wird. Davon sollte ich an diesem Standort profitieren können.

Droht ein Zweckentfremdungsverbot in Fürth?

Grundsätzlich kann ich nicht ausschließen, dass auch in Fürth eines Tages “AirBnB verboten” wird. Der SPD-OB hat dies zwar erst vor kurzem ausgeschlossen, aber die Linkspartei drängt darauf. Und zwar interessanterweise nicht wie in anderen Städten aus einer Wohnungsnot heraus, sondern aus “Prinzip”. Dennoch rechne ich zumindest in den nächsten paar Jahren nicht damit: Die Fürther Politik will generell mehr Touristen anlocken und hat dies vor Corona auch erfolgreich hinbekommen: https://www.nordbayern.de/region/fuerth/rekord-furth-zieht-immer-mehr-gaste-an-1.9825159

Bei steigenden Touristenzahlen werden auch Hotels weniger Druck auf die Politik hinsichtlich eines Zweckentfremdungsverbot ausüben als bei stagnierenden oder sinkenen Touristenzahlen. Auch gibt es in Fürth noch keine Wohnungsnot wie in Nürnberg (trotz steigender Mietpreise). Der Handlungsdruck seitens der Politik ist also gering.

Falls doch ein Zweckentfremdungsverbot kommen sollte, könnte ich die Wohnung bei den aktuellen Mietpreisen immer noch kostenneutral vermieten (der Cashflow wäre ungefähr 0). Bei einer möblierten Wohnung wäre der Cashflow positiv. Nur wenn die Vermietung von AirBnB verboten werden würde und es gleichzeitig zu einem Einbruch der Mietpreise käme, müsste ich montatlich Geld zur Zinszahlung und Tilgung zuschießen.

Die Lage der Wohnung

Auch ein Verkauf der Wohnung wäre im Falle eines Zweckentfremdungsverbot vorstellbar: Durch die zentrale Lage, sowohl für Fürth als auch für Nürnberg, müsste ein Käufer leicht zu finden sein. Die Fürther Innenstadt bzw. die Stadtgrenze ist zwar kein “gutes Viertel”. Aber die Innenstadt von Nürnberg und Fürth sind sehr einfach durch die U-Bahn oder mit dem Auto zu erreichen. Auch die restliche Infrastruktur ist sehr gut: Supermärkte, Ärzte, Kindergärten etc. sind alle in unmittelbarer Umgebung.

Die AirBnB-Wohnung liegt nahe einer Fürther U-Bahnstation

Die Stadt Fürth

Sehen wir uns die Stadt Fürth mal an: Sie ist mit ca. 127.000 Einwohner die sechst-größte Stadt Bayerns und leicht wachsend. Sie ist eine der wenigen Städte in der die Geburtenrate höher als die Sterberate ist. Außerdem ziehen viele Menschen nach Fürth: Nicht nur aus dem eher dörflichen Umland, sondern auch aus Nürnberg. Es ziehen sogar mehr Menschen von Nürnberg nach Fürth als umgekehrt. Dies könnte – mit etwas Glück – auch zu weiter steigenden Preisen führen. Die Arbeitslosigkeit in Fürth ist für bayerische Verhältnise mit 5.7% zwar etwas hoch, aber mit Nürnberg vergleichbar (6.3%). Es bleibt abzuwarten, wie sie sich nach der Corona-Krise entwickeln wird.

In Fürth gibt es aktuell 2.030 Hotelbetten, welche natürlich eine Konkurrenz zu meiner AirBnB-Wohnung darstellen und deren Preise ich auf dem Radar haben muss. Andererseits zeigt es auch die touristische Attraktivität. Ein Höhepunkt der Stadt ist die jährliche Michaeliskirchweih mit ca. 1.6 Millionen Besuchern, bei der die AirBnB-Preise sicher etwas angezogen werden können.

Historisch gesehen war vor allem die Spielwaren-Industrie in Fürth bedeutsam – diese hat aber über die letzten Jahrzehnte an Bedeutung verloren. Auch gibt es nicht den einen großen Arbeitgeber wie in anderen Städten, der viele Jobsuchende anzieht und das Preisniveau hebt. Allerdings hat dies den Vorteil, dass es in Fürth viele kleine und mittelständische Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen gibt. Damit sind die Fürther nicht von der wirtschaftlichen Lage eines einzelnen Unternehmens abhängig: https://zutun.de/fuerth/jobs/top-10-arbeitgeber

Im weiteren Umkreis gibt es dann allerdings auch viele große Unternehmen, z.B. Adidas, Puma und Schäffler in Herzogenaurach oder Playmobil in Zirndorf.

Die Wohnung

Die Wohnung ist 35 qm groß und liegt im obersten Stock eines 5-Etagen-Gebäudes mit Lift. Sie ist sehr hell und hat leichte Dachschrägen, die aber nicht stören dürften. Das Bad und die Elektrik sind auf aktuellem Stand. Ein Fenster ist leicht beschädigt, aber die Kosten für die Reparatur trägt die Eigentümergemeinschaft (bereits mit der Hausverwaltung geklärt).

Es bestehen Instandhaltungsrücklagen von etwas mehr als 3.000 Euro, was für eine so kleine Wohnung recht viel ist (damit reduziert sich der Kaufpreis rein rechnerisch etwas). Der Laminat ist nicht mehr der neueste, aber ihn werde ich ohnehin gegen einen schöneren austauschen (evtl. gegen Klick-Vinyl, welches robuster und feuchtigkeitsbeständiger ist). In dem Zuge werde ich die Wohnung auch neu weißeln. Eventuell bekommt eine Seite auch eine Tapette oder anderweitige Dekoration um ein Highlight in der Wohnung zu setzen.

AirBnB Immobilie für hohe Renditen und Cashflow (Investition, Investment)

Für AirBnB benötige ich natürlich auch Möbel. Ein paar habe ich bereits im Keller stehen und weitere organisiere ich von eBay Kleinanzeigen für kleines Geld. Zumindest die Matratze werde ich neu erstehen sowie Möbel, die ich eben nicht auf eBay Kleinanzeigen finde.

Mein Ziel ist es mit einem Doppelbett und einem Schlafsofa 4 Schlafmöglichkeiten zu schaffen. Damit ist die Wohnung sowohl für einen Single, ein Pärchen mit/ohne Kinder oder zwei gemeinsam reisende Pärchen interessant. Und bei AirBnB ist es üblich, dass Unterkünfte für mehrere Personen etwas teurer sind als für eine Person. Es ist also auch eine Renditequelle, die Wohnung attraktiv für den Aufenthalt von mehreren Personen zu machen.

Die Wohnung hat außerdem ein Kellerabteil und einen Tiefgaragenstellplatz. Ich überlege, ob ich beides extra vermiete. Ich muss aber erst noch klären, ob ich damit in eine Gewerblichkeit rutschen kann (dies möchte ich verhindern, die Sachlage scheint hier nicht ganz eindeutig zu sein). Der Stellplatz ist leider ein Duplex-Stellplatz – ich gehe davon aus, dass nicht jeder AirBnB-Gast damit umgehen kann und es zu Unfällen kommen könnte. Daher werde ich ihn voraussichtlich nicht mit anbieten. Die sonstige Parkplatz-Situation scheint aber ok zu sein – bei meinen Besichtungsterminen habe ich im Umkreis von 100-200 Metern immer einen Parkplatz gefunden.

Kleine Wohnung, die ich via AirBnB als Ferienwohnung vermieten will

Die Finanzierung

Über meine Finanzierung habe ich schon ausführlich berichtet – hier fängt die Serie an: https://www.mcgeld.de/2021/05/20/immo-kredit-check24-dr-klein-interhyp-erfahrung-teil-1/

Momentan warte ich auf die Rückmeldung der Sparkasse Nürnberg, ob sie die Wohnung (zu 80%) finanziert. Laut dem Interhyp-Berater kann es bis zum 9. Juni dauern. Dies habe ich auch schon dem Verkäufer kommuniziert. Den Fortschritt habe ich dem Verkäufer regelmäßig berichtet. Das soll helfen, dass er den Eindruck hat, dass es vorwärts geht und sich nicht fragen muss, ob ich abspringen werde. Hoffentich reduziert das das Risko, dass er sich einen anderen Käufer sucht. Alle Unterlagen sind bei der Sparkasse eingereicht – allerdings ist noch unklar ob die eingereichte Baubeschreibung ausreicht. Wenn nicht, wird es schwierig kurzfristig eine bessere oder genauere aufzutreiben.

Mehr gibt es dazu momentan nicht zu berichten. Rückblickend kann ich sagen, dass ich mich bei allen drei Finanzierungsvermittlern – Dr. Klein, Check24 und Interhyp – gut aufgehoben gefühlt habe. Ob ich beim Kauf eines weiteren Objektes wieder über soviele Dienstleister gehe, weiß ich noch nicht. Die Beratungsgespräche brauchen zwar kaum Zeit, aber wenn man alle Unterlagen vorab hochladen will, gehen zig Stunden drauf. Andererseits war es auch gut, zu sehen, dass die meisten Vermittler die Sparkasse Nürnberg als günstigste Bank gewählt haben und dass es trotzdem kleine Unterschiede in den angeboteten Konditionen gab.

Ich werde berichten wie es weitergeht. Bis dahin!

Frohes Investieren!
Sebastian

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