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Ich habe bereits in einem anderen Post geschrieben, wie man berechnen kann, ob sich eine Immobilie zur Vermietung lohnt. Wenn man mit AirBnB vermietet, kann man diese Mietrendite steigern, aber die Berechnung zur Rendite und auch zum Cashflow weichen etwas von einer normalen Vermietung ab. Außerdem muss einem bewusst sein, dass man mit AirBnB deutlich mehr Aufwand (den man glücklicherweise teilweise automatisieren kann) hat und es mehr Nerven kostet (andere Portale wie booking.com sind laut Hörensagen aber schlimmer).
Aktuell befinde ich mich im Kaufvorgang für eine 35-qm-Immobilie in Fürth. Dort gibt es kein Zweckentfremdungsverbot wie im benachbarten Nürnberg und die Hausverwaltung duldet die Vermietung von Ferienwohnungen. Die realen Zahlen angereicht um geschätzte Zahlen möchte ich hier vorstellen und besprechen:
Kosten für den Kauf
Folgende Kosten kommen auf mich beim Kauf der Immobilie zu:
- Kaufpreis der Wohnung: 115.000 Euro abzüglich ca. 3.000 Euro Instandhaltungsrücklagen: 112.000 Euro
- Kosten für Notar (2% vom Kaufpreis): 2.300 Euro
- Kosten für Grunderwerbssteuer (in Bayern: 3.5% vom Kaufpreis): 4.025 Euro
- Kosten für den Makler: 0 Euro
- Geschätzte Kosten für Renovierung: 3.000 Euro
In Summe habe ich also Kaufkosten von ca. 121.300 Euro. Einen im Weiteren vernachlässigten Anteil kann ich wieder über die Steuer zurückholen.
Den Kauf finanziere ich zu 80%. Das heißt 20% des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten kommen aus meinem eigenen Kapital. Damit ergibt sich folgende Belastung für mein Eigenkapital:
Eigenkapitalanteil: 23.000 Euro
Nebenkosten: 9.025 Euro (Notar + Grunderwerbssteuer + Renovierung)
Des Weiteren spare ich durch die Nutzung von eigenen Möbeln (aus meinem Keller) und Möbeln, die ich günstig von eBay Kleinanzeigen bekomme. Diese müssen aber natürlich tipp-topp in Ordnung sein – um diese aufzutreiben investiere ich also vor allem Zeit statt Geld.
Laufende Einnahmen
Um eine Schätzung meiner AirBnB-Einnahmen zu machen, suche ich selbst eine Unterkunft auf AirBnB. Dazu wähle ich “flexible Reisedaten“, um möglichst viele Inserate zu finden. Des Weiteren gebe ich “Gesamte Unterkunft” an um einzelne Räume wegzufiltern, da ich ja die gesamte Wohnung anbieten werden. Außerdem gebe ich “Sofort-Buchen” an, da auch das mein Plan für die Wohnung ist und etwas höhere Preise erzielt werden können (es kann natürlich mehr Aufwand erfordern, insbesondere wenn man eine Unterkunft über mehrere Portale parallel anbieten möchte). Den Superhost-Status lasse ich weg, da ich nicht weiß, ob ich diesen später erreichen kann – dieser würde den Preis nochmals etwas nach oben treiben.
Nachdem ich an die Stadtgrenze zwischen Fürth und Nürnberg gezoomt habe, lasse ich mir die Preise anzeigen.
Dabei wähle ich zwei Varianten:
Vermietung an 1 Person
Dies stellt AirBnB als Durchschnittspreis und Balkendiagramm dar. Der Durchschnittspreis von 109 Euro kommt mir zu hoch vor und kommt wohl durch einzelne “Ausreißer” zu stande: Also durch Wohnungen, die extrem teuer angeboten werden (entweder weil sie tatsächlich luxuriös sind oder weil es sich um fehlerhafte Inserate bzw. irrationale Preisvorstellungen durch den Vermieter handelt). Interessanter ist das Preis-Balkendiagramm: Dort ballen sich die Preise um die 75-80 Euro pro Nacht. Dies halte ich persönlich auch für realistisch. Die Inserate und Unterkünfte der Konkurrenz scheinen nicht schlecht zu sein, aber ich denke, ich werde mit meiner Wohnung mithalten können.
Vermietung an 2 Personen
Es ist das gleiche Vorgehen wie zuvor, allerdings ballen sich hier die Preise bei 85-90 Euro pro Nacht. Ich habe vor, die Anmietung von bis zu 4 Personen zu ermöglichen, aber lasse dies bei meinen Kalkulationen außen vor. Dies ist natürlich der konservativere Weg, aber auch realistischer, da die meisten Gäste alleine oder als Pärchen verreisen.
Schätzung der monatlichen Einnahmen
Die Gäste werden sich aus Einzelpersonen und aus kleinen Grüppchen zusammensetzen. Es ist anzunehmen, dass ich mit einem Angebot von 70 Euro pro Nacht eine gute Auslastung durch den leicht unterdurchschnittlichen Preis haben kann. Ich gehe daher von einer Auslastungsquote von 60% aus – dies entspricht 20 Tagen im Monat.
Hinweis: Es ist nicht auszuschließen, dass momentan ein Preis-Peak auf AirBnB wegen der Corona-Lockerungsphase herrscht: Denn momentan wollen viele Menschen verreisen. Daher habe ich die Berechnung auch mit 60 und 65 Euro pro Nacht gemacht, aber verzichte hier auf eine ausführliche Beschreibung.
Der monatliche Umsatz beliefe sich damit auf 20 x 70 Euro = 1.400 Euro / Monat.
Ich kann außerdem 2% des Gebäudeanteils von der Wohnung von der Steuer absetzen und vielleicht 40-50 Euro pro Monat als Steuerersparnis “verdienen”. Ebenso kann ich die Tiefgarage und den Keller separat vermieten und weitere 50 Euro pro Monat nach Steuern generieren. Diese Posten nehme ich allerdings nicht in die Berechnung auf, um den Fokus auf der AirBnB-Vermietung zu lassen.
Und die Ausgaben…
Auch hier unterscheidet sich eine AirBnB-Wohnung von der normalen Vermietung. Zum einen sind die AirBnB-Service-Gebühren zu berücksichtigen und zum anderen können die Nebenkosten nicht auf die Gäste umgelegt werden.
Folgende Ausgaben stehen an:
- AirBnB-Servicegebühr: Diese lässt sich leider nicht im Vorraus berechnen und kann sich selbst bei ein und dem selben Aparment in unterschiedlichen Nächten unterscheiden. Ich gehe hier von einer Größenordnung von 10% aus, dies entspricht also 7 Euro pro Nacht. Im Monat ergeben sich also mit der geschätzten 60%-igen Auslastung Gebühren in der Höhe von 140 Euro.
- Zinsen: Ich werde an die Sparkasse Nürnberg, die mir die Wohnung finanziert, ziemlich genau 80 Euro pro Monat zahlen müssen.
- Nebenkosten + Grundsteuer + GEZ + Elektrik + WiFi: Die Nebenkosten belaufen sich auf 125 Euro / Monat. Die restlichen Werte sind mir nicht exakt bekannt, aber ich schätze sie auf in Summe von 75 Euro / Monat. So entsteht ein Kostenblock von 200 Euro.
- Steuer: Die genannten Ausgaben darf ich von den Einnahmen abziehen und den Rest muss ich versteuern. D.h. ich habe einen Vorsteuer-Gewinn von: 1400 Euro – 140 Euro – 80 Euro – 200 Euro = 980 Euro. Darauf fallen bei mir 42% Steuern an. Die Steuer beträgt damit 412 Euro. Uff! Mal wieder der größte Kostentreiber! Vielleicht wird es Zeit eine VV-GmbH zu gründen?!
Die Rendite
Nach all den Ausgaben habe ich nun einen Nach-Steuer-Gewinn von 568 Euro / Monat. Damit lässt sich eine Netto-Gesamt-Rendite und eine Eigenkapital-Rendite errechnen:
Rendite = 12 x Monatlicher Gewinn / Gesamtkaufkosten = 12 x 568 Euro / 121.300 Euro = 5.6%
5.6% nach Steuern sind keine schlechte Rendite – noch interessanter und eindrucksvoller ist aber die Eigenkapital-Rendite:
Eigenkapital-Rendite = 12 x Monatlicher Gewinn / Aufgewendetes Eigenkapital = 12 x 568 Euro / 32.025 Euro = 21.2%
D.h. mein eingesetztes Kapital vermehrt sich um 20% pro Jahr.
Der Cashflow
Der Cashflow ergibt sich aus dem Gewinn reduziert um die Tilgung (bei 2%-Tilgungsrate und einer 80%-Finanzierung beträgt diese 153 Euro / Monat):
Cashflow = Gewinn – Tilgung = 568 Euro – 153 Euro = 415 Euro pro Monat
Hinweis: Der gezahlte Zins und die Tilgung ändern sich von Monat zu Monat geringfügig, da der Kredit über die Zeit abgezahlt wird. Dies ist für meine Kalkulation aber erst einmal zu vernachlässigen – in weiterer Zukunft ist der Einfluss aber natürlich spürbar.
415 Euro sind nun prinzipiell der Cashflow pro Monat. Hiervon müssen Rücklagen gebildet und vor allem Zeit investiert werden, um die Wohnung zu reinigen und ggf. zu renovieren. Wenn eine Reinigungskraft engagiert werden sollte, reduziert sich der Cashflow weiter – wobei die Kosten hierfür von der Steuer abgesetzt werden können und dann real nur rund 58% betragen. Als positiver Nebeneffekt ist die Tilgung von 2% pro Jahr ebenfalls nett und sollte nicht vergessen werden…
Fazit
Ich hoffe ich habe keine relevanten Ausgaben vergessen. Bei AirBnB-Wohnung gibt es ja vieles zu beachten. Wichtig ist mir noch ein Hinweis: Es kann durch Zweckentfremdungsverbote oder anderen Regularien dazu kommen, dass die Vermietung via AirBnB und ähnliche Portale verboten wird. Ich habe deswegen eine analoge Rechnung für eine normale bzw. eine möblierte Vermietung aufgestellt. Hier zeigte sich, dass ich auch in diesem Fall keinen negativen Cashflow zu befürchten habe (außer wenn zusätzlich die Mietpreise einbrechen), sondern bei einer schwarzen “0” herauskomme. Dies ist ein weiterer wichtiger Baustein zur Prüfung, ob die Wohnung als AirBnB-Unterkunft geeignet ist.
Wer professionell via AirBnB vermietet, hat sicher schon die unzähligen Tools dazu gesehen. Auf diese verzichte ich hier, aber wenn die Vermietung ein Erfolg wird, werde ich skalieren und noch ein paar weitere Wohnungen zulegen. Dann benötige ich wenigstens ein Tool zur Optimierung der Auslastung und eine Rücksprache mit einem Steuer-Anwalt/Berater um nicht in eine “gewerbliche Infizierung” geraten.
Habe ich irgendetwas übersehen? Dann hinterlasse doch einen Kommentar. Danke!
Wenn Du auch die Rendite und den Cashflow einer regulären oder AirBnB-Wohnung berechnen willst, dann nutze doch den kostenlosen McGeld-Immo-Kalkulator unter: https://www.mcgeld.de/gratis-download-immo-kalkulator-privatier-kalkulator/
Frohes Investieren!
Sebastian McGeld
Sieh Dir gerne auch die Serie an, in der ich die Finanzierung der AirBnB-Wohnung schildere. Hier fängt es an: