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Ich habe gestern und vorgestern eine Entscheidung für einen Finanzierungsvermittler und einem Bankangebot getroffen. Die Entscheidung fiel mir nicht ganz leicht, da alle Angebote ein Für und Wider haben. Vermutlich sind alle Angebote der Finanzierungsvermittler sogar ähnlich gut. Es stellt sich daher eher die Frage, was mir persönlich wichtig ist und auf welche Zukunftsszenarien ich mich vorbereiten möchte (Werden die Zinsen steigen? Werden die Immo-Preise fallen? Aber auch: Will ich frühzeitig meinen Angestellten-Job aufgeben?).
Daher habe ich irgendwann aufgehört, nur auf meine Excel-Liste mit Renditen, Gewinnen, Steuern, Zinsen und Tilgungen zu starren. Stattdessen habe ich mich auf das wesentliche besinnt: Weshalb will ich diese Immobilie überhaupt kaufen? Ein umstrittener Blogger hat das mal als schöner umschrieben als ich es könnte: “Geiz und die Gier nach Immobilien“. Konkret bedeutet das:
- Die Wohnung soll v.a. Cashflow generieren: Ich will noch in den nächsten 10 Jahren kündigen können und benötige dazu Cashflow-Quellen. Die Eigenkapitalrendite, die normalerweise für viele Investoren die wichtigste Kennziffer ist, ist mir zwar auch wichtig, aber mein Fokus liegt auf dem Cashflow.
- Wenn ich in den nächsten 10 Jahren Privatier werden will, sollte bereits genug getilgt sein, so dass die Bank meine “Arbeitslosigkeit” nicht als Risiko ansieht und zusätzliche Sicherheiten verlangt (bzw. sogar die Wohnung zwangsversteigert).
Letzlich sprechen die beiden Punkte für einen höheren Eigenkapitalanteil. Dieser hindert zwar die Wachstumsgeschwindigkeit eines Portfolio-Aufbaus, aber erleichtern mir ein Leben als Privatier.
Bevor ich zur Antwort komme, welchen Finanzierungsvermittler ich denn nun gewählt habe (Achtung: Cliffhanger!), sehen wir uns die Immobilie an. Laut Check24 ist der Verkehrswert der Immobilie nicht so hoch, wie ich es vorab gedacht habe. Daher habe ich erneut die Wahl der Immobilie hinterfragt, bevor ich mir Überlegungen zu den Finanzierungsangeboten machte:
Was muss ich zahlen?
Ich zahle rund 3400 Euro pro Quadrameter, aber wegen der recht ansehlichen Rücklagen reduziert sich der Preis auf rund 3200 Euro pro Quadrameter. Des Weiteren sind keine Maklergebühren fällig, die in Fürth bei rund 4.5% lägen. Das erspart mir also rund 2500 Euro Eigenkapital!
Sehen wir uns die Verkehrswert-Schätzungen von unterschiedlichen Datenquellen an:
Homeday: 3000 Euro / qm
Homeday ist meiner Meinung nach immer etwas konservativer als andere Quellen. Vermutlich weil sie auch gerne von Verkäufern genutzt werden. Diesen will man nicht zu hohe Preis versprechen um im Falle einer Maklertätigkeit die Immobilie schnell verkaufen zu können. (Das ist Maklern wichtiger als ein möglichst hoher Verkaufspreis.)
Check24: 3200 Euro / qm
Immometrica: 4000 Euro / qm (Mittelwert) bzw. 3800 Euro / qm (Median)
Immometrica nutzt Daten aus Immoscout24, immowelt/immonet und eBay Kleinanzeigen. Ich habe hierfür nicht nur auf die Region gefiltert, sondern auch auf die Appartmentgröße 30 – 40 qm und auf den unvermieteten Zustand (für vermietete Wohnungen in dieser Größe wäre der Verkehrswert 3300 Euro / qm). Damit genügend Daten für eine saubere Mittelwertbildung vorhanden sind, habe ich bei Auswertung auch inaktive Anzeigen seit dem 1. Januar 2020 miteinfließen lassen.
Immothink: 3500 Euro / qm (Mittelwert)
Immothink nutzt zwar deutlich mehr Portale als Immometrica, aber inaktive Inserate werden nicht berücksichtigt. Die Anzahl der ausgewerten Inserate ist damit so klein, dass diese Verkehrswert-Schätzung meiner Meinung nach etwas fragwürdig ist.
Der Mittelwert der Schätzungen ist ca. 3400 Euro / qm.
Sonstige Vorteile der Wohnung
Mit dem Kaufpreis von 115.000 Euro kaufe ich zwar nicht wirklich billig, aber die Wohnung hat einfach noch andere Vorteile:
- Reduzierte Kosten, da ohne Makler und mit ansehlicher Instandhaltungsrücklage
- Optimale Lage für AirBnB-Vermietung: Knapp außerhalb des Stadtrandes von Nürnberg, wo die Zweckentfremdung verboten wäre. Dadurch ist sie für AirBnB-Gäste attraktiv, ohne dass ich in gesetzliche Schwierigkeiten komme.
- Hausverwaltung duldet AirBnB-Vermietungen
- Die Wohnung ist “gut in Schuss”. Ich werde nur den Laminat gegen einen höherwertigen und optisch ansperechenderen austauschen. Außerdem werde ich die Wohnung frisch weißeln. Alles andere kann bleiben wie es ist. Ich werde also hoffentlich wenig Aufwand, Kosten und Zeitverlust bis zur ersten Vermietung haben.
- Die Wohnung hat einen Tiefgaragenstellplatz und ein kleines Kellerabteil. Beides ist für so eine kleine Wohnung nicht selbstverständlich.
Eine Wohnung deutlich unter dem Verkehrswert mit all diesen Vorteilen zu finden ist außerordentlich schwierig (ich musste den Markt mehrere Monate beobachten um diese Wohnung finden und dann auch zu bekommen).
Kann ich genug verdienen?
Zur Vermietung gibt es noch mehr Datenquellen als zum (Ver-)Kauf von Immobilien (immowelt-Mietrechner, AirBnB etc). Auch hier ist die Bandbreite der Ergebnisse enorm und ich will nicht alle Daten hier auflisten. Als Mittelwerte, die ich für plausibel halte und für meine Kalkulationen verwenden, ergibt sich aber folgendes:
- Vermietung unmöbliert: ca. 10 Euro / qm.
Der Cashflow wäre hier ungefähr 0 Euro (nach Steuern, Tilgung etc.). - Vermietung möbliert: ca. 14 Euro / qm.
Der Cashflow würde hier je nach Finanzerungsangebot zwischen 15 und 75 Euro / Monat liegen. - Vermietung via AirBnB:
Hier rechnet man ja nicht in Quadrametern: Der übliche Übernachtungspreis in der Gegend beträgt für eine Wohnung ca. 80-90 Euro. Der Cashflow wäre mindestens 2-2.5x so hoch wie bei der möblierten Wohnung.
Gut an diesen Zahlen ist, dass ich auch im Falle des Falles die Wohnung ohne Zuschuss tragen und “Saure-Gurken-Zeiten” wahrscheinlich aussitzen kann. Negativ ist, dass die unmöblierte Vermietung gar keinen Cashflow erzeugt. Damit erhöht sich das Risiko eines Tages in die berühmte Übergangsfalle zu geraten.
In Summe ist die Wohnung aber in Ordnung und als Cashflow-Quelle geeignet. Daher revidiere ich meine Meinung zur Wohnung nicht. Auch interessant: Auf Booking.com habe ich sogar eine Ferienwohnung im gleichen Gebäude entdeckt. Das bestätigt mich, dass ich mit der Wohnung und der geplanten AirBnB-Vermietung auf dem richtigen Weg bin.
Trommelwirbel, Trommelwirbel: Der Kredit-Vermittler
Da ich wie erwähnt lieber am Anfang mehr Eigenkapital spendiere und dafür mehr Cashflow erhalte, entscheide ich mich für die EK-Quote von 20%. Meines Erachtens reduziert sich damit auch das Risiko keinen Anschlusskredit bei einer zehn-jährigen Zinsbindung zu finden. Denn die Tilung wird nach 10 Jahren bereits knapp 40% betragen und eine rund 60%ige Finanzierung sollte auch in schlechten Zeiten problemlos möglich sein.
Als Finanzierungsvermittler habe ich Interhyp gewählt. Check24 hat mir diese Wunsch-Option (2% Tilgung über 10 Jahre bei 20% EK) gar nicht angeboten und fällt daher von meiner Liste. Auch bei Dr. Klein haben wir diese Option nicht besprochen, aber nur weil ich sie nicht erwähnt habe. Es ist in diesem Fall ganz klar kein Fehler von Dr. Klein.
Außerdem fand ich bei Interhyp auch das Internet-Portal mit dem Dokumenten-Update gut (besser als das von Dr. Klein, aber weniger informativ als das von Check24). Es sprach auch für den Interhyp-Berater, dass er mir versichern konnte, dass wir die Finanzierung mit der Sparkasse Nürnberg schnell hinbekommen. Hier punktete er, da er bereits mehrere dutzend-male mit ihr zusammengearbeitet hat und ihre Abläufe und Anforderungen an die Unterlagen gut kennt.
Trommelwirbel, Trommelwirbel: Die Bank
Hups, jetzt habe ich es schon verraten: Die Finanzierung soll die Sparkasse Nürnberg übernehmen. Auch wenn ich in der Vergangenheit eher durchwachsene Erfahrungen mit ihr gemacht habe, bieten sie mit Abstand den günstigsten Zins! Es ist also keine “exotische” Direkt-Bank oder unbekanntes, aggressives Fintech-Unternehmen, sondern ein altbekanntes, regional verankertes Institut. Damit habe ich nicht unbedingt gerechnet…
Der Interhyp-Berater hat mir gleich nach dem Beratungsgespräch eine Liste mit den von der Sparkasse zusätzlich benötigten Unterlagen geschickt. Diese konnte ich gestern komplett uploaden und hoffe nun auf eine schnelle Bearbeitung.
Dr. Klein fällt am Ende noch einmal positiv auf: Trotz einer Absage habe ich heute ein kurze Mail erhalten, in der mir viel Erfolg gewünscht wird. Korrektur: Von Interhyp kam die Rückmeldung, während ich den Artikel schrieb: Der Berater geht meine Unterlagen durch und will mir bis morgen eine Rückmeldung geben, ob alle Unterlagen und Daten vorhanden sind.
Hier nochmal das Angebot im Detail, welches ich nun über das Portal von Interhyp zugesagt habe:
Zinsbindung: 10 Jahre
Jährliche Tilgung: 2%
Eigenkapital-Anteil: 20% bzw. 23.000 Euro
Restschuld (nach 10 Jahren): ca. 72.800 Euro = 63% vom aktuellen Kaufpreis
Effektiver Jahreszins: 1,05%
Monatsrate (Tilgung + Zins): 232 Euro / Monat
Sondertilgungsoption: Bis zu 5% pro Jahr
-> Erwarteter Cashflow aus AirBnB: 230 Euro / Monat
Zwischenfazit zu Finanzierungsvermittlern
Die drei großen Kredit-Makler Dr. Klein, Interhyp und Check24 arbeiten sehr ähnlich und die Beratung hat auch eine ähnliche Qualität. Es kommt eher auf den einzelnen Berater an und wie er mit Dir interagiert. Die erhaltenen Angebote sind auch alle recht ähnlich, allerdings unterscheiden sie sich in Nuancen. Ich war bei der Entscheidungsfindung froh aus 6 Angeboten eines auswählen zu können und nicht nur aus einem oder zweien. Generell kann ich es empfehlen mindestens mit zwei Finanzierungsvermittlern zu sprechen, damit Du eine Wahl- und Vergleichsmöglichkeit hast.
Außerdem kann ich Dir empfehlen andere, attraktive Angebote zu erwähnen. Diese Wettbewerbsituation kann den Berater motivieren wirklich nach dem günstigsten bzw. attraktivsten Angebot zu suchen. Einfach um so sicherzustellen Deine Beauftragung zu bekommen. Denn nur dann bekommt er einen Bonus. Sonst könnte es natürlich passieren, dass der ein oder andere Berater Dir sonst einfach das Angebot empfiehlt oder schönredet, bei dem der größte Bonus für ihn herausspringt.
Helfen Dir solche konkreten Beispiele? Oder fehlen Dir noch Infos? Schreib es mir doch gerne in den Kommentaren!
Frohes Investieren!
Sebastian McGeld
PS: Wenn Du auch die Rendite und den Cashflow einer regulären oder AirBnB-Wohnung berechnen willst, dann nutze doch den kostenlosen McGeld-Immo-Kalkulator unter: https://www.mcgeld.de/gratis-download-immo-kalkulator-privatier-kalkulator/
Interessieren Dich auch die vorherigen Berichte meiner Immo-Kredit-Serie?