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Der Termin mit dem Check24-Mitarbeiter fand um 11 Uhr statt – ein Mittagstermin war in der Kürze der Zeit nicht zu bekommen. Bei Check24 hatte ich vorab alle Unterlagen ins Portal hochgeladen. Der Berater legte auch sofort mit dem Screener los und hatte bereits meine Option 2 (Zinsbindung für 15 Jahre bei einer Tilgungsrate von 2% und 10% Eigenkapital) vorgewählt. Offensichtlich hat er sich meine Unterlagen vorab angesehen und meine präferierten Optionen. Eine weitere Dateneingabe zu meinen Einkommens-/Vermögensverhältnissen oder dem Objekt war daher nicht notwendig. Um es gleich zu sagen – dieser Termin war mit 19 Minuten der kürzeste!
Hin und wieder hat der Berater recht flapsig gesprochen, aber wirkte sehr kompetent und zahlen-orientiert. Er hat das Thema weniger von der Zinsseite betrachtet, sondern eher von der Restschuld-Seite. Das fand ich ziemlich gut, da ich mich bisher tatsächlich auf möglichst niedrige Zinsen bzw. Monatsrate (daher auch 2% statt 2.5% oder 3% Tilgung) fokussiert habe. So habe ich einen weiteren, wichtigen Blickwinkel dazugewonnen.
Der Berater vertritt seine Meinung
Laut dem Berater sind die prozentualen Zinsen bei einem Kredit über 100.000 Euro etwas niedriger als darunter. Da ich je nach dem Eigenkapital-Anteil darüber oder darunter liege, empfahl er mir nur 10% Eigenkapital einzusetzen.
Des Weiteren empfahl er mir, mich an den Monatsraten der Option 2 (15 Jahre mit 2% Tilgung und 10% EK) zu orientieren, die 300 Euro / Monat betragen. Diese nutzte er um auch um die Tilgungsrate der Option 1 (10 Jahre) so zu modifizieren, dass dort ebenfalls 300 Euro / Monat zu Stande kommen. Damit erhalte ich bei der Option 1 eine Tilgungsrate von 2.36% bei einem Eigenkapital-Anteil von 10%.
Die zwei Optionen sind damit bei Check24:
- Option (modifiziert): 10 Jahre Zinsbindung bei einer Tilgung von 2.36% und einem Eigenkapital von 10%
- Option: 15 Jahre Zinsbindung bei einer Tilgung von 2% und einem Eigenkapital von 10%
Die Monatsrate liegt bei beiden Optionen bei 300 Euro. Der Berater legte den Fokus stark auf die Restschuld: Diese beträgt bei Option 1 (10 Jahre) 78.000 Euro und bei Option 2 (15 Jahre) 69.000 Euro. Der Unterschied sind also rund 9.000 Euro. Diese 9.000 Euro Unterschied würde ich laut Berater “auf keinen Fall” in einem Anschlusskredit innerhalb 5 Jahre zahlen müssen, selbst wenn die Zinsen sich verdoppeln würden. Da hat er wahrscheinlich recht: Im Grunde erhöhen sich die Zinssätze, je länger die Bindungszeit ist. Dies wurde nun über dem Umweg der Restschuld veranschaulicht. Damit ist für ihn die Option 1 die favourisierte.
Check24 teilt seine Einschätzungen und Faustformeln
Laut Check24-Mitarbeiter müsste ich mir auch keine Sorgen machen, dass die Zinsen wesentlich steigen. Die Politik (wahrscheinlich meinte er die EZB) könne die (Leit-)Zinsen gar nicht um mehr als 1% pro Jahrzehnt anheben. Sonst bekämen nicht nur viele Menschen, sondern auch Großkonzerne massive Probleme . Als Beispiel nannte er Daimler. Ich kenne diese Argumentation auch – aber eher so, dass ganze Länder wie Italien oder Griechenland bei einer Leitzinserhöhung bankrott gehen würden.
Des Weiteren lautet eine andere Faustformel wohl, dass Kredite über 300.000 Euro mit 15 Zinsbindung abgeschlossen werden sollten. Kleinere Kredite sollten dagegen eine Zinsbindung von 10 Jahren haben. Den Grund habe ich nicht ganz verstanden, aber er hatte auch mit der kleineren Restschuld zu tun. Für diese sollte man bei so geringen Beträgen wohl immer einen tragbaren Anschlusskredit finden (andererseits komme ich gemeinsam mit meinen anderen beiden Immobilien auf über 300.000 Euro Kreditschulden).
Auch betonte der Berater, dass die Sondertilgungsoption die Kreditzinsen zwar nur ein wenig erhöht (weniger als ein Promill). Aber der Unterschied summiert sich über 10 Jahre auf rund 800 Euro. Aus dieser Perspektive ist das natürlich schon ein Unterschied, aber die Möglichkeit sonderzutilgen möchte ich mir dennoch nicht verbauen und habe sie gewählt. Der Check24-Berater tritt zwar nicht ganz so förmlich und freundlich wie die Wettbewerber von Interhyp und Dr. Klein auf, aber dafür authentischer und redet gerne mehr über die Zahlen. Das kommt mir entgegen, da meine Finanzierungsentscheidung auf Basis der “attraktivsten Zahlen” getroffen werden soll.
Wo ich nicht mit dem Berater einer Meinung bin: Laut dem Check24-Mitarbeiter gabe es noch nie rückläufige Immobilienpreise in Deutschland. Es gab zwar noch nie (seit dem zweiten Weltkrieg) einen richtigen Crash der Immobilienpreise, aber Rückgänge und Flauten gabe es sehr wohl. Gerade in den letzten 10 Jahren sind die Preise bekanntermaßen sehr stark gestiegen. Wenn sie aktuell “überschwingen” sollten – was viele Stimmen sagen – dann kann es durchaus einen Rückgang geben. Oder wenn eine neue Regierung versucht die Mietpreise zu drücken, wird das auch auf die Kaufpreise negative Auswirkungen haben. Hier war mir der Berater sich seiner Meinung zu sicher. Dass Immobilien langfristig eine gute Anlage sind, das wird vermutlich jeder Immobilienfinanzierung-Kunde glauben und auch gerne hören. Aber dass auch mal ein Jahr oder Jahrzehnt mau ausfallen kann, ist bei weitem nicht unmöglich. Ein Blick in andere Länder zeigt, dass auch tiefe Crashs prinzipiell möglich sind und ein Crash-Risiko in Deutschland auf Grund der hohen Anforderungen an die Käufer nur gemildert wird.
Toll finde ich, dass der Berater sich nicht nur meine Wünsche anhört und danach screent, sondern auch seine eigene Einschätzung abgibt und nachvollziehbar erklärt. Auch wenn man natürlich nie weiß, ob vielleicht einem nur das Kreditangebot mit den höheren Bonuszahlungen schmackhaft gemacht wird. Wenn die Argumentation aber nachvollziehbar ist, lasse ich sie natürlich in meine Entscheidung einfließen.
Die Zinssätze
Schauen wir uns trotz der Wichtigkeit der Restschuld die Zinssätze an:
- Option: 10 Jahre Laufzeit, 2.36% Tilgung, 10% EK: Der Zinssatz beträgt 1.15%
- Option: 15 Jahre Laufzeit, 2% Tilgung, 10% EK: Der Zinssatz beträgt 1.55%
Beide Angebote kommen von der Sparkasse Nürnberg. Dr. Klein, Interhyp und Check24 haben also alle die gleiche “Gewinner-Bank”, wobei bei Dr. Klein die Sparkasse Nürnberg wegen meiner eher durchwachsenen Erfahrungen ausgeschlossen wurde.
Zur Option 1: Der Berater empfiehlt mir also das Eigenkapital von 20% auf 10% zu senken und dafür mehr zu tilgen. Aber theoretisch ist beides sehr ähnlich: Entweder ich zahle mehr über ein erhöhtes Eigenkapital oder mehr über die höhere Tilgung. Im Grunde kann ich entscheiden, ob ich von Anfang an Kapital beisteuere oder im Laufe der Zeit.
Meine Berechnungen
Bei meinen anschließenden Berechnungen kommt heraus, dass die modifizierte Option 1 (Tilgung 2.36% mit 10% EK) die höchste Eigenkapitalrendite einbringt. Im Falle einer AirBnB-Vermietung sogar geschätzte 25%. Allerdings zahle ich im Laufe von 10 Jahren durch den etwas höheren Zinsatz rund 2000 Euro mehr als bei der unmodifizierten Option 1 (Tilgung 2% mit 20% EK). Außerdem habe ich keine der geplanten Risiko-Reduktionen (durch erhöhtes Eigenkapital oder längere Zinsbindung).
Es gibt also bei jedem Angebot Vor- und Nachteile. Die modifizierte Option 1 zielt eher auf Schonung des Eigenkapitals ab und ist daher vor allem für schnelles Wachstum geeignet. Das gesparte EK könnte aber auch anderweitig zur Risikoreduktion genutzt werden: Als Reserve für Renovierungen, als zusätzliche Sicherheit falls eine Bank diese mal fordern sollte oder als Sondertilgung bei den anderen beiden Wohnungen. Dafür ist der Cashflow niedriger und kann je nach erzielter Miete auch schneller negativ werden.
Wie geht es weiter?
Die Zahlen werde ich am Wochenende noch einmal genauer durchgehen und dann sowohl den Finanzierungsvermittler als auch Euch über meine Entscheidung informieren. Und anschließend wird es real: Die dritte Wohnung in meinem Portfolio!
Wenn Dich die Serie bisher interessiert hat und Du über gewisse Details mehr wissen möchtest, dann schreibe mir doch gerne eine Kommentar.
Frohes Investieren!
Sebastian McGeld
Die beiden letzten Beiträge zur Serie findest Du hier: