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Den vorherigen Beitrag zum Thema findest Du hier: Erfahrungen zu Immo-Kreditvermittlern
Ein Mitarbeiter vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein rief mich heute zum vereinbarten Termin um 12 Uhr an um eine Finanzierung für mein künftiges Mietobjekt in Fürth (Kaufpreis: 115.000 Euro) zu besprechen. Der Mitarbeiter war freundlich und wirkte kompetent. Ich konnte wählen, ob ich ein reines Telefonat möchte oder über einen Browser seinen gesharten Bildschirm. Ich entschied mich für letzteres.
Daten und Kredit-Parameter
Zuerst musste ich relativ viele Daten zur Wohnung bereitstellen, da ich online keine Möglichkeit fand, dies vorab zu tun. Der Mitarbeiter interessierte sich hauptsächlich für mein Einkommen, für die zwei Bestandsimmobilien und die zu erwerbende Immobilie. Insbesondere die Daten für die zwei Bestandsimmobilien hatte ich nicht parat: monatliche Rate und Restschuld. Nach etwas Suchen hatte ich die Daten und konnte am Bildschirm verfolgen wie der Mitarbeiter sie eingibt. Eingabefehler können so natürlich schön vermieden werden. Mein Vermögen oder das Einkommen meiner Frau spielten keine Rolle bei der Dateneingabe.
Als Kredit-Parameter wählte ich:
- Tilgungsrate: 2% oder alternativ 2.5%. (Ich hätte stattdessen auch ein gewünschte monatliche Rate angeben können.)
- Laufzeit: 10 Jahre oder alternativ 15 Jahre
- Beigesteuertes Eigenkapital: 10% + Nebenkosten = 18.000 Euro
- Sondertilungsmöglichkeit: 5% pro Jahr (das beeinflusst die Zinsen üblicherweise kaum bis gar nicht)
Die Ergebnisse
Danach zeigte der Dr.Klein-Mitarbeiter die unterschiedlichen Finanzierungsangebote der Banken und ging sie mit mir durch. Obwohl er einen Screener zeigte, wurden viele Banken angezeigt, die nicht mich nicht finanzieren. Dies wurde an Hand einer Ampel angezeigt (rot: Bank finanziert so eine Immobilie nicht. Grün: Finanzierung durch die Bank potentiell möglich).
Des Weiteren lies der Mitarbeiter seine Erfahrung einfließen: Sparkassen finanzieren nur Objekte vor Ort. D.h. die Starnberger Sparkasse wird die Fürther Wohnung nicht finanzieren. Volks- und Reiffeissen-Banken wiederum geben nur einen Kredit für Wohnungen in Gebäuden mit weniger Wohneinheiten.
Nach etwas herumspielen an der Tilgungsrate und Laufzeiten kamen zwei attraktive Angebote bei der Deutschen Bank zu Stande.
- Laufzeit 10 Jahre mit 2.5% Tilgungsrate führt zu einem eff. Zins von 1.17% bzw. Monatsrate von 314 Euro.
- Laufzeit 15 Jahre mit 2.5% Tilgungsrate führt zu einem eff. Zins von 1.53% bzw. Monatsrate von 334 Euro.
Ich hatte meine initialen Berechnungen mit 2% Tilgung durchgeführt – die 0.5% mehr scheinen wenig, aber ein positiver Cashflow wird so massiv erschwert.
Meine Rechnung
Angenommen ich kann die Wohnung für 500 Euro kalt vermieten (Schätzung für möblierte Wohnung), dann ergibt sich bei der Zinsbindungszeit von 15 Jahren folgende Rechnung pro Monat:
Miete: 500 Euro
Zinsen: -146 Euro
Nicht umlegbare Nebenkosten: – 25 Euro
Steuer: -138 Euro
Tilgung: -192 Euro
–> Cashflow: -1 Euro
Da musste ich ersteinmal schlucken! Kein Cashflow – und Reparaturen sind noch nicht mal eingerechnet! Auch die Eigenkapitalrendite – bei der die Tilgung einfließt – ergibt ca. 13%. Nicht besonders berauschend. Auch bei der kürzeren Zinsbindung von 10 Jahren kommt kaum ein Cashflow zustande.
Da ich via AirBnB vermieten möchte, wird sich dennoch ein positiver Cashflow und höhere Eigenkapitalrendite ergeben. Im Falle eines Zweckentfremdungsverbotes könnte ich daher die Wohnung immer noch zum “Selbstkostenpreis” weiterlaufen lassen ohne sie abstoßen zu müssen.
Daher ist es nicht ganz so negativ wie es auf den ersten Blick aussieht, zumal die Wohnung:
- Gut in Schuss ist
- Die Lage für AirBnB sehr geeignet scheint (Fürther Stadtgrenze zu Nürnberg, wo AirBnB “nicht erlaubt” ist)
- Laut Hausverwaltung AirBnB erlaubt ist (auch wenn sie nicht davon begeistert ist)
Datenaustausch
Die Zinssätze selbst sind relativ niedrig und ich vermute bei anderen Finanz-Maklern wird es keine viel niedrigeren geben. Die beiden Angebote werden mir per Mail geschickt:
Wenn ich diese Zinssatz bei der Deutschen Bank will, muss ich bis morgen abend dem Dr.Klein-Mitarbeiter via Mail Bescheid geben. Dies ist nicht viel Zeit, aber liegt laut Mitarbeiter daran dass zur Zeit viel Schwankungen am Zinsmarkt existieren. Das kann ich bestätigen, da ich die letzten Tage die Zinsen auf anderen Portalen beobachtet habe. Dazu wird noch eine Selbstauskunft und unterschriebener Darlehensvermittlungsvertrag benötigt. Dieser Vertrag ist – soweit ich es verstehe – für mich unverbindlich und ich kann innerhalb von 14 Tagen von ihm zurücktreten.
Des Weiteren müssen die diversen Unterlagen und Nachweise zu meinem Einkommen, Vermögen, Kaufobjekt und Bestandsobjekte auf das Dr.Klein-Portal hochgeladen werden. Komisch, die Ablage suchte ich zwar bereits zur Vorbereitung zum Gespärch, aber konnte nicht finden. Vermutlich liegt das Problem vor dem Bildschirm.
Wie geht es weiter?
Nach dem Telefonat sah ich auf die Uhr: Es hat genau 22 Minuten gedauert. Das ist nicht allzulange, aber ich denke, dass wir alles wichtige besprochen haben. Angenehm fiel mir auf, dass der Mitarbeiter sehr freundlich und hilfsbereit erschien und nicht versucht hat mich zu “pushen”. Anderthalb Tage sind zwar nicht viel für eine Entscheidung, aber ob ich sie nun annehme oder nicht, bleibt mir überlassen. Wenn ich mich dagegen entscheide, reicht es wohl aus, wenn ich mich einfach nicht mehr melde.
Vergessen habe ich zu Fragen, welchen Zins bzw. Monatsrate ich bei einem Eigenkapitalanteil von 20% bekäme. Nun gut, das werde ich bei den nächsten beiden Finanzierungsvermittlern Interhyp und Check24 anbringen – auf die ich nun sehr gespannt bin.
Wenn Du Dich auch für einen Immobilienkredit interessierst und Fragen dazu hast, kannst Du sie mir gerne in den Kommentaren stellen.
Frohes Investieren
Sebastian
Hier findest Du meine Vorbereitungen auf die Gespräche mit den Finanzdienstleistern: